L’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato i dati sul mercato immobiliare nelle principali città italiane relativi al primo trimestre 2020.

Il Covid-19 è stato determinante in questa prima fase, causando un notevole frenata rispetto a un inizio d’anno che sembrava promettere molto bene.

Si confermano le nostre previsioni scritte nell’articolo precedente, riguardo a rilevanti differenze in termini di numero di compravendite in relazione alla territorialità, a significare che non tutti i mercati si comportano e si comporteranno allo stesso modo, subendo gli stessi cali.
In particolare, è Milano a segnare la più forte ed inaspettata contrazione pari ad un -19,3%, mentre Bologna, sempre seconda a Milano per dinamicità del mercato, questa volta è risultata essere la città italiana con la più bassa percentuale negativa di vendite : – 6,4%.
Dobbiamo evidenziare in ogni caso che le previsioni si basano sui dati dei primi mesi dell’anno, con un gennaio e febbraio ancora fuori dalle problematiche legate alla pandemia e un marzo in piena emergenza. Sarà quindi importante analizzare i consuntivi dei successivi trimestri che comprenderanno, oltre l’ultimo periodo di lockdown, anche la prima parte dell’onda lunga di risposta di tutti i mercati (finanziari e occupazione in primis).
Un altro spunto di analisi interessante riguarda i primi segnali di una modifica delle richieste tipologiche. A differenza dagli anni precedenti, dove venivano predilette superfici piccole o medie, anche per effetto degli investimenti su immobili da destinare ad affitti brevi, ora le tipologie più apprezzate sono, per lo meno a Bologna, quelle tra gli 85 mq ed i 115 mq e quelle oltre i 145 mq.  Quindi villette plurifamiliari o abitazioni indipendenti con giardini o grandi terrazzi. 

Cosa aspettarsi? Lo sapremo non prima di autunno.

Fino a quel momento noi agenti immobiliari dovremo fornire ai nostri clienti ogni supporto ed informazione utile finalizzata ad una scelta consapevole, anche con l’aiuto di strumenti tecnologici sempre più mirati.

In questi momenti di forte emotività noi professionisti dobbiamo saper controbilanciare con razionalità e competenza, mettendo a disposizione dei nostri clienti analisi di mercato ponderate ma, soprattutto, analisi di contesto dei luoghi dove vivere, per una scelta che vada al di là della mera tipologia ma che, consapevolmente, tenga conto dei servizi presenti, delle strutture pubbliche accessibili velocemente, della presenza di infrastrutture di rete adeguate, della mappatura degli inquinamenti acustici o elettromagnetici e di tutto quello che normalmente influisce sul benessere abitativo al di fuori della casa stessa.

Oggi un bravo professionista ed intermediario immobiliare è chiamato a fare di più affinché l’acquisto mantenga nel tempo il suo valore creando i presupposti per un buon investimento.

Sul blog di Immobiliare San Pietro abbiamo fatto un’analisi di mercato ancora più approfondita grazie all’aiuto di Area Proxima, società di consulenza che lavora prevalentemente su dati georeferenziati per l’analisi degli immobili, delle dinamiche sociali delle città e/o territori.

Dopo 35 anni di attività nel mercato immobiliare posso affermare che la voce “imprevedibilità” sta diventando sempre più una variabile da tenere in considerazione anche in settori caratterizzati da elevata stabilità come il nostro.

Tuttavia il comportamento del mercato in queste prime settimane di fase 2, sembra
suggerire che le conseguenze non saranno così drastiche come pronosticato da tanti
osservatori, o, per lo meno, non avranno le medesime conseguenze nelle varie aree del
Paese.

1. Primo dato: dopo un marzo e un inizio aprile da dimenticare, le ultime settimane hanno
   visto un aumento del traffico di visualizzazioni web (portali immobiliari e nostro sito) che ha superato i dati dello stesso periodo del 2019.
2. Secondo dato: le richieste specifiche fanno comprendere come alcune tipologie di
   immobili non solo non avranno problemi alla vendita, ma potrebbero addirittura aumentare
   sensibilmente il loro valore.
   Sono moltissime le richieste di sostituzione e miglioramento verso soluzioni con giardino o terrazzo abitabile sia in città che in prima periferia.
   Così come è diventata ancora più differenziante, e quindi a valore aggiunto, la vicinanza a
   farmacie, supermercati, ospedali e parchi pubblici, oltre alla qualità di alcuni parametri
   come inquinamento acustico ed elettromagnetico.
   Tutti quelli che si possono definire “dati di contesto”.
3. Terzo dato: il mercato finanziario ha nuovamente dimostrato la sua volatilità confermandosi un segmento per addetti ai lavori e non per piccoli e medi risparmiatori.
4. Quarto dato: il costo del denaro, nonostante tutto, continua a calare e la leva necessaria allo sviluppo sarà il supporto delle banche nei progetti di collocamento ed erogazione.
   Inoltre abbiamo la fortuna di trovarci lungo il tratto più produttivo della via Emilia, dove
   imprenditori ed artigiani, oltre alle competenze, hanno dimostrato ancora una volta tenacia
   e resilienza.

comparto industriale

Per quanto riguarda poi il comparto industriale e commerciale è indubbio che quanto successo modificherà molti aspetti, facendo emergere ancor di più il ruolo strategico della logistica.

UFFICI

Riguardo gli uffici invece ci si sposterà sempre più verso la locazione e chi saprà rinnovare gli spazi, fornire sicurezza e flessibilità si troverà nella condizione di poter aumentare i canoni a fronte di una richiesta sempre più specifica.

comparto commerciale

Per il comparto commerciale si rischierà la flessione maggiore, soprattutto per quel che
riguarda le gallerie dei centri commerciali (che andrebbero riviste e ripensate), oltre al
commercio al dettaglio.
È necessario immaginare nuove forme di fruizioni ibride tra negozio take away, logistica di ultimo “metro” e commercio digitalizzato.

SETTORE PRODUTTIVO

Per quanto riguarda il settore produttivo, ritengo che quanto accaduto in termini di blocco import/export subito passivamente dal settore, possa portare a un’inversione di tendenza riguardo la delocalizzazione che ha caratterizzato gli ultimi decenni.
Molti imprenditori, rispetto al rischio di ritrovarsi in una situazione di improduttività totale, potrebbero preferire affrontare la burocrazia nazionale, anche in virtù di un auspicabile cambio marcia della stessa, che in questi ultimi mesi dovrebbe essersi resa conto che snellire non è impossibile, svolgendo e processando pratiche da remoto.

Sul blog di Immobiliare San Pietro abbiamo fatto un’analisi di mercato ancora più approfondita grazie all’aiuto di Area Proxima, società di consulenza che lavora prevalentemente su dati georeferenziati per l’analisi degli immobili, delle dinamiche sociali delle città e/o territori.