Quando penso che il settore immobiliare è sostanzialmente uno dei principali traini dell’economia sento, nel mio piccolo, una grande responsabilità.
E non intendo quella scontata responsabilità professionale che tutti noi agenti dovremmo conoscere e applicare ogni giorno nel nostro operato.
Intendo una responsabilità molto più alta, ed in fondo anche molto più utile:
quella di contribuire a “smuovere” un settore che dopo anni di assopimento o peggio di regressione finalmente comincia a dare i primi segnali di vita.
Pur concordando sul fatto che abbiamo, qui in Italia, svariati fattori che non facilitano in generale i processi di crescita sono convinto che ciascun operatore, se crede in quel che fa, lo fa con impegno e non con il solo obiettivo economico, allora può contribuire al miglioramento.
Evitando i comuni e molteplici ragionamenti da effetto come attribuire colpe alla politica , al sistema fiscale, all’eccessiva burocrazia o al mercato, mi concentrerei su quanto è nella sfera di influenza di noi intermediari del settore.
L’agente immobiliare ha la possibilità, oggi, di riscattare la sua professionalità. Come? Rendendo più leggibili le differenti esigenze che il mercato gli offre
Dopo molti decenni in cui il modo di costruire è rimasto invariato, finalmente lo standard ha fatto un importante salto in avanti. Nostro compito prepararci professionalmente per saperlo riconoscere, nostra responsabilità saperlo comunicare ai clienti.
Sommando l’esperienza sui corretti valori di mercato al grande patrimonio in nostro possesso costituito dalle reali e attuali esigenze dei clienti, possiamo contribuire in maniera importante alla realizzazione sia di grandi iniziative imprenditoriali che di piccoli progetti di vita, fornendo un valido supporto a Imprese Edili e famiglie.
Analizzando i dati messi a disposizione sia dall’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, da Crif che dagli osservatori dei principali portali immobiliari nazionali, si può comprendere come
il portafoglio esistente in alcune città, Bologna tra queste, non coincida più con le attuali esigenze del mercato.
Bologna ha infatti il 70% degli immobili sprovvisti di ascensore e quasi altrettanti condomini sono inadeguati per numero di autorimesse …quando oltre il 50% della domanda contiene la richiesta di ascensore o autorimessa . Per fare uno dei tanti esempi ancora, lo stock di monolocali e bilocali a Bologna è pari al 7,7 % rispetto alla presenza di un 51,4% di nuclei familiari composti da 1 o 2 persone
Per non parlare di efficienza energetica. Anche in questo caso parlando di numeri, il 56,7% del patrimonio residenziale è ante 1970 . Questo vuol dire che quei fabbricati hanno prestazioni energetiche lontane dagli standard delle nuove costruzioni e soprattutto dalle nuove esigenze e richieste.
Ma nonostante ciò il 49,5% di chi vuole acquistare casa dichiara che è indifferente che la stessa sia nuova o usata.
Ed ecco che ritorna in campo la nostra responsabilità. Manca la giusta cultura nella valutazione dei fattori a VALORE AGGIUNTO di un immobile. Ancora si sceglie per il prezzo, per risparmio assoluto sull’acquisto senza considerare il risparmio che si avrebbe nel tempo acquistando un immobile ad alte prestazioni energetiche e strutturalmente evoluto.
Non solamente risparmio in termini di bollette più basse ma anche di minori manutenzioni, di maggior qualità dell’abitare e di miglior investimento legato alla resilienza dell’investimento stesso molto più protetto dal deprezzamento tecnologico.
Questo per ribadire che noi agenti immobiliari che abbiamo la responsabilità di assegnare i giusti prezzi agli immobili, dobbiamo per primi concentrare la nostra attenzione sulla grande differenza che c’è tra un immobile e l’altro. Mi vien da dire, purtroppo, che spesso manca un’adeguata preparazione.
Non si tratta qui di perdere ipotetici affari ma di dare chiarezza al consumatore finale.
Di frequente, quest’ultimo acquista o vende per la prima volta la sua casa e come dimostrano le statistiche non è in grado di attribuire il giusto peso a tutti quei fattori che vanno oltre il semplice prezzo. Un paragone molto immediato viene con il settore dell’automotive che su questo ha fatto molta chiarezza. Nel 1993 è entrata in vigore la normativa Euro1 ( marmitta catalitica ) ed oggi la normativa di riferimento è Euro 6 . Che differenza diamo a veicoli appartenenti alle due categorie ?
Addirittura i primi sono già fuori mercato e privi di domanda. E tutti lo sanno.
Certo che lo stesso risultato con gli stessi tempi non lo si può pretendere nella riqualificazione immobiliare, ma la direzione è quella giusta. E questo vuol dire, in termini di nostre responsabilità, che al cliente occorre comunicare la differenza che c’è tra quello che di lì a poco resterà solo un costo ( abitazione poco efficiente ) rispetto ad un investimento che tenderà a durare nel tempo ( abitazione ad alti standard quindi facilmente di nuova costruzione ).
La legge regionale n° 24 entrata in vigore il 1 gennaio 2018 in tema di regime dei suoli pone la propria attenzione sulla pianificazione urbanistica indirizzando di fatto il mercato verso la riqualificazione e la rigenerazione urbana.
Peccato che in un contesto urbano iper parcellizzato, questo obiettivo sia raggiungibile in poche situazioni.
Per intenderci in un condominio formato da 10 famiglie ne basta una, magari di due anziani coniugi non interessati a sfruttare gli incentivi urbanistici, per impedire lo svolgimento del recupero.
E Bologna è piena di queste situazioni.
Questo spiega perché in Emilia Romagna, solo il 10% delle transazioni avvenga per immobili nuovi rispetto ad un dato medio italiano del 15%.
Inoltre avremo nei prossimi anni un elevato numero di immobili usati o nuovi-vecchi (invenduti prodotti negli anni 2005-2015) immessi nel mercato dal comparto NPL (Non Performing Loans).
In Emilia Romagna saranno oltre 50.000 gli immobili con tale provenienza e solo a Bologna nel 2017 sono stati 1.370 gli immobili in asta.
Possedere, quindi, un’adeguata preparazione per trasferire la giusta cultura sui vantaggi e, soprattutto, sulle grandi differenze che ci sono tra immobili di nuova generazione e immobili concepiti su esigenze del passato, diventa sempre più un requisito importante per un agente immobiliare professionale che sente la responsabilità delle proprie valutazioni.
Non basterà più avere un bel sito, molta pubblicità e la cravatta. Il mercato ha bisogno di altro e noi agenti, se teniamo alla dignità della nostra bella professione, siamo chiamati a fare il nostro pezzo.
Fonti:
Osservatorio Nomisma, Astasy , Università di Parma, Crif, Agenzia Delle Entrate
Roberto Manferdini
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Mazzanti Domenica Linda
Buongiorno Roberto, ho letto il tuo articolo e devo dire che mi ha dato chiarezza per molte domande che mi sono sempre fatta. Prendere una casa è un sogno di molte persone, a volte non si pensa a tutte le sfaccettature che può avere un acquisto.
Una casa ha tante linee importanti da seguire, se deve durare nel tempo e dare dei vantaggi al proprietario!
Grazie per l’articolo.
Linda
Roberto Manferdini
grazia a te Linda. Il nostro impegno è quello di far chiarezza a chi acquista o vende casa in modo che i prezzi siano il più coerenti possibili con un mercato che proprio in questi anni sta subendo un grande cambiamento con il rischio per coloro che non se ne rendon conto di fare scelte sbagliate