A partire dal 2008, anno in cui si è velocemente disciolta l’euforia nel mercato immobiliare, sono cominciati a venire a galla tutti quei prestiti eseguiti al 120% che spesso si concentrano sui territori meno interessanti del mercato immobiliare e nel frattempo sono diventati inesigibili.
Prestiti questi che per i privati erano funzionali a coprire oltre al valore dell’immobile anche tutte le spese accessorie (mediamente un ulteriore 12% a cui spesso si sommavano gli arredamenti) mentre per le imprese si estendevano anche all’intero valore dell’area, appesantendo così l’effetto leva .
Anche se in questi ultimi anni si è stabilizzata la bontà dei crediti concessi ed infatti il tasso di “inadempienza probabile” nel 2016 si è ridotta di un 3,5% rispetto al 2015 ..ed il 2016 si è rivelato l’anno con l’incidenza più bassa dei prestiti deteriorati dal 2008 ad oggi,
quello che il mercato dovrà ancora scontare è veramente tanto.
A fare da diga sono i tempi burocratici delle procedure e dei tribunali : parliamo di circa 5 anni tra il momento in cui ha inizio una procedura e il giorno in cui il bene viene messo in asta , che si protraggono anche oltre ai 6 quando si tratta del Tribunale di Bologna.
Ciò significa che nel 2016 si stanno valutando ancora gli incagli originati nel 2010/2011, ma sappiamo bene come soprattutto gli anni dal 2011 al 2015 sono stati caratterizzati da numerose iniziative immobiliari naufragate .
Se da un lato dobbiamo considerare questa grande massa di immobili in sofferenza , dall’altra a indurre l’immissione nel mercato i sempre più stringenti parametri della BCE che costringeranno gli Istituti Bancari coinvolti in sofferenze immobiliari (quindi tutti ..) ad organizzare i propri bilanci fino a ridurre , nei prossimi 7 anni , le posizioni in incaglio portandole a zero !
Alcuni dati a carattere generale
- Aste in Italia nel 2016, pari a 267.323 con una proiezione per il 2017 di 295.000
- Oltre il 46% delle aste ricadono nel Nord Italia
- Oltre il 70% riguardano il comparto residenziale
- Solo il 4% riguarda il comparto negozi-uffici in quanto l’accesso al credito è per lo più garantito da strumenti di credito diversi (Leasing)
- Solo il 7% nel comparto capannoni in quanto anche in questo caso l’accesso al credito è per lo più garantito da strumenti di credito diversi (Leasing)
- Oltre il 91% dei lotti rappresentati da Small Ticket (meno di 250.000 € di credito concesso)
- 78% dei lotti con valori in asta entro i 125.000 €
- Il 78 % delle aste con provenienza esecuzioni immobiliari (pignoramento più vendita coatta) ed il 20% da procedure concorsuali (fallimenti, LCA, ristrutturazioni del debito)
Premesso che in Emilia Romagna il numero di aste nel 2016 è stato di 14.727 con un incremento del +39,7% rispetto al 2015 (a fronte della media Italia pari al +18.3%) corrispondenti a 6,2 aste ogni 1000 abitanti , appare evidente come ci si debba attendere un riassestamento in basso dei valori di mercato ..o quanto meno nessun aumento delle valutazioni .
Questo fenomeno , è chiaro come comporterà disagi per alcuni operatori non organizzati e vantaggi per chi invece è già preparato al futuro contesto .
L’acquisto per asta pubblica o comunque conseguente a posizioni debitorie deteriorate ,i così detti NPL ( Not Performing Loan ) , oltre alla conoscenza dei reali valori di mercato richiede buone competenze tecnico legali e buona dimestichezza con gli ambienti dei Tribunali dove un semplice errore di compilazione può comportare l’invalidità dell’offerta…
Infatti, dopo oramai 4 anni che con il mio Gruppo ( Immobiliare San Pietro ) ci siamo organizzati in questa specifica attività con almeno 100 aste attive all’anno , posso dichiarare che non sono rari i casi in cui sorprese quali l’accollo delle spese condominiali o l’insanabilità di un immobile trasformano un buon acquisto in un’operazione immobiliare da non fare .
Si può pensare come il mercato delle aste finirà per rientrare nelle normali attività di un Agenzia Immobiliare organizzata che ha il dovere di mettere a conoscenza il cliente di tutta l’offerta presente sia al potenziale acquirente per non limitargli le opportunità che al potenziale venditore per individuare il più giusto prezzo di mercato che inevitabilmente verrà da ciò influenzato.
Un’altra considerazione che mi viene spontanea è legata al comportamento del credito. Questa massa di immobili immessi in mercato influenzeranno anche le valutazioni strategiche legate alla concessione del credito ?
E quali conseguenze ,oltre che per le famiglie in cerca di un mutuo, per le Imprese di Costruzioni ? Dovranno tenere in conto che la Banca facilmente non si accontenterà più di un solo sostenibile piano economico ma dovrà cominciare a considerare i potenziali interventi figli di crediti deteriorati interessanti sia il luogo oggetto d’intervento che spesso quelli limitrofi.
Fonti statistiche :
Osservatorio Nomisma
Osservatorio Agenzia delle Entrate
Osservatorio Astasy
Re/ Finance NPL
Sulla base di un’analisi su di un campione significativo di procedure di asta, la precisione dei dati statistici soprariportati risulta pari al 93,7%.
Roberto Manferdini
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